Ação de despejo

Quando posso entrar com uma ação de despejo?

A ação de despejo será cabível sempre que houver violação de alguma cláusula do contrato, como, por exemplo, no caso de inadimplência no pagamento do aluguel ou de outras despesas, como taxa de condomínio. No entanto, existem várias outras situações que também podem justificar o ajuizamento de uma ação de despejo, como veremos a seguir.

Vamos supor que locador e inquilino estabelecem em contrato que o período de locação será de três anos e, ao término desse prazo, o inquilino se recusa a devolver o imóvel. Nesse cenário, o locador poderá ingressar com a ação de despejo.

Outra possibilidade ocorre quando o proprietário necessita do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para a moradia de um ascendente ou descendente que, assim como o cônjuge, não possua outro imóvel residencial disponível.

Adicionalmente, esse tipo de ação também pode ser ajuizado caso o locatário venha a falecer sem deixar herdeiros que possam assumir a locação, quando o fiador é substituído, ou quando são necessárias reparações urgentes no imóvel, entre outras diversas circunstâncias.

Vale ressaltar que, em um contrato de locação, tanto locador quanto locatário possuem direitos e obrigações mútuas. Vários aspectos da relação podem ser ajustados de acordo com a vontade das partes, além de fatores como a localização e as características específicas do imóvel alugado.

Sobre mim

Formado em Direito pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). Advogado associado ao escritório Staut · Fonseca · Padilha Advogados Associados. Consultor Jurídico do Memorial Chico Mendes do Conselho Nacional das Populações Extrativistas. Membro efetivo da Comissão de Infraestrutura e Desenvolvimento Sustentável e da Comissão de Gestão Pública e Controle da Administração da OAB Paraná. Atuou como pesquisador na consultoria técnica de implementação da Ouvidoria do Projeto Floresta+ Amazônia (PNUD + MMA), tendo trabalhado na minuta do protocolo de funcionamento da ouvidoria, fluxogramas, organogramas, projeto pedagógico, política de proteção de dados, entre outros. Tem experiência profissional em Direito Público, Terceiro Setor, Direito Civil e Processual Civil.

Perguntas frequentes

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é um processo judicial utilizado pelo locador (proprietário do imóvel) para retomar a posse do imóvel alugado, geralmente em casos de inadimplência, término de contrato ou descumprimento de cláusulas contratuais.

Quanto custa uma ação de despejo?

Os valores podem variar bastante. As custas judiciais geralmente são calculadas com base em um pequeno percentual do valor da causa (via de regra, 12 meses de aluguel). Entretanto, há a possuibilidade de ajuizar a ação no Juizado Especial (pequenas causas), desde que o valor da causa não exceda 40 salários mínimos. Também é possível solicitar gratuidade de justiça, que, se deferida, suspenderá a cobrança de custas judiciais de quem demonstrar hipossuficiência financeira. Quanto ao valor dos honorários eles também dependerão do valor e da complexidade da causa, mas se pode ter uma base do valor mínimo pesquisando a tabela de honorários da OAB do seu estado.

Quais são os motivos mais comuns para entrar com uma ação de despejo?

Falta de pagamento do aluguel ou encargos (como condomínio e IPTU);

Término do contrato de locação;

Descumprimento de cláusulas contratuais (como sublocação não autorizada);

Necessidade de uso do imóvel pelo locador, cônjuge ou descendentes;

Falecimento do inquilino sem sucessor legal para assumir a locação;

Danos ao imóvel ou uso indevido.

Como o locador deve proceder para iniciar uma ação de despejo?

O locador deve contratar um advogado e ingressar com a ação na justiça. Dependendo do motivo da ação, pode ser necessário enviar uma notificação prévia ao inquilino, concedendo prazo para regularização ou desocupação do imóvel.

O inquilino será despejado imediatamente após o início da ação?

Não. O inquilino tem direito de se defender no processo, e o despejo não é automático. No entanto, em alguns casos, como na ausência de garantias locatícias, o locador pode solicitar uma liminar (decisão judicial urgente), que permite o despejo imediato, desde que cumpridos os requisitos legais.

É possível evitar a ação de despejo?

Sim, em alguns casos, o inquilino pode evitar o despejo regularizando a situação. Por exemplo, no caso de inadimplência, se o inquilino quitar a dívida (aluguel atrasado, multas, juros e outros encargos) dentro de um prazo determinado, a ação pode ser suspensa.

Quanto tempo leva para o inquilino ser despejado?

O tempo de um processo de despejo varia conforme a complexidade do caso e o volume de processos na justiça. Em geral, pode levar de alguns meses a mais de um ano. Caso seja concedida uma liminar, o despejo pode ocorrer em poucos dias ou semanas, dependendo da urgência.

O locador pode despejar o inquilino sem processo judicial?

Não. Qualquer tentativa de despejo sem uma decisão judicial é ilegal e pode acarretar penalidades para o locador. O despejo deve ser feito por ordem judicial e acompanhado por um oficial de justiça.

O que acontece se o inquilino não sair após a ordem de despejo?

Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente após a ordem judicial, o oficial de justiça pode fazer a desocupação forçada, inclusive com o uso de força policial, se necessário.

O que é uma liminar em ação de despejo?

A liminar é uma medida judicial que permite o despejo imediato do inquilino, antes do julgamento final do processo, em casos de urgência ou quando o contrato não tem garantias (como fiador ou caução). Para ser concedida, o locador precisa comprovar que a situação exige essa medida urgente.

Posso entrar com uma ação de despejo no caso de contrato de aluguel verbal?

Sim. A ação de despejo pode ser movida mesmo em contratos de locação verbais, desde que o locador possa comprovar a existência do acordo de locação e a violação que justifica o despejo (como inadimplência).

Posso cobrar multa no contrato de locação durante o despejo?

Sim. Caso o contrato preveja uma multa por descumprimento ou rescisão antecipada, o locador pode pedir a aplicação dessa multa no processo de despejo, além de exigir o pagamento dos aluguéis e encargos pendentes.

Qual o prazo que o inquilino tem para desocupar o imóvel após a decisão de despejo?

Normalmente, o juiz estipula um prazo de 15 dias para que o inquilino desocupe o imóvel voluntariamente. Se o inquilino não sair nesse prazo, o oficial de justiça pode realizar a desocupação forçada.